Digitale und materielle Werte: Warum Bitcoin Immobilien ergänzt, nicht ersetzt

An 25.04.2025 hatte ich die Gelegenheit, bei der Swiss Bitcoin Conference vor einem Fachpublikum aus Vermögensverwaltern und Asset Managern zu sprechen. Mein Vortrag beleuchtete die Parallelen und Unterschiede zwischen Immobilien und Bitcoin als Wertspeicher und zeigte Strategien auf, wie Bitcoin sinnvoll in bestehende Immobilien- und Vermögensstrukturen integriert werden kann.

Ein zentrales Thema war die Frage, wie Investoren mit dem Paradigmenwechsel umgehen, den Bitcoin als absolut knappes, global verfügbares Asset auslöst—ohne die kulturell tief verankerte Bedeutung von Immobilien zu vernachlässigen.

Im Folgenden stelle ich die Präsentationsfolien sowie eine kurze Erläuterung dieser zur Verfügung.

Ich hoffe, die Inhalte regen zum Weiterdenken an und bieten wertvolle Impulse für die Praxis.

See Keynote Slides

(1/20) Die Slides zu meiner Präsentation “Digitale und materielle Werte: Warum Bitcoin Immobilien ergänzt, nicht ersetzt” im Rahmen der Asset-Manager- & Family-Office-Tagung der @Swissbitcoincon.

Die Inhalte dieser Slides wurden speziell für Vermögensverwalter und Asset Manager konzipiert, die mit Bitcoin nicht vertraut sind oder die mit Bitcoin vertraut sind und nach Strategien suchen, um Bitcoin in die ihnen gewohnten Strukturen zu integrieren.

(2/20) Als Vermögensverwalter muss man realistisch sein: Ja, bitcoin ist der überlegene Wertspeicher, aber Immobilien sind so tief im System & kulturell verankert, dass die Frage lautet, wie man mit diesem Paradigmenwechsel umgeht und Bitcoin ins Immobilien-Management integriert.

(3/20) Die Investment-These, die bis 2009 (vor Bitcoin) für Immobilien galt, ähnelt stark der heutigen These für Bitcoin – also dem Grund, bitcoin zu halten und zu nutzen (Knappheit).

Immobilien-Dynamik vs. Bitcoin-Dynamik

Immobilien profitieren von der wirtschaftlichen Stärke eines bestimmten Ortes:

Leute aus Zürich → kaufen in wohlhabenden Vierteln Zürichs

Leute aus der ganzen Schweiz → kaufen Zürich-Immobilien

Leute aus aller Welt → kaufen New-York-Immobilien

Bei Bitcoin ist die Dynamik ähnlich, aber global & absolut knapp, daher begehrter + Verfügbar für jeden mit Internetanschluss! Bitcoin ermöglicht Besitz auf der Protokollebene: Bitcoin ist die Digitalisierung von Wert.

(4/20) Die Rolle des nicht-nutzenbezogenen Wertanteils (des monetären Premiums) bei Immobilien ist historisch gesehen ungewöhnlich hoch.

 Ø-Hauspreis 1944 = 4.000 $, heute > 400.000 $.

Fiat Inflation führt zu Asset Inflation. 

Eine mittelständische Familie im Rheinland im 14/15 Jhr. konnte mit einem Jahreslohn ein bescheidenes Haus kaufen. Ein Ø-Haus kostete 150 Gulden, ≈ 50 000 $. 

Im Jahr 2024 liegt das Ø-US-Einkommen 80.000 $; & der Median-Hauspreis > 400.000 $ → das 5-fache des Einkommens. Hinzukommt, dass Ø-Einkommen 80.000$ = Zwei-Personen-Haushalte. Also sind für eine Einzelperson mit Ø-US-Einkommen heute 10 Jahreslöhne nötig, um ein Haus zu kaufen. 

Das Fiat-System lebt von Geldmengenausweitung. Investoren wissen das und halten knappe Güter wie Immobilien, jetzt auch bitcoin.

(5/20) Immobilienpreise folgen tendenziell der Geldmenge. Gleiches gilt für Aktien, bitcoin und andere knappe Wertspeicher.

Immobilien folgen der Geldmenge besonders eng; mit Hebel outperformen sie die Inflation (Beispiel 10 M $-Haus, 2 M $ Eigenkapital, 8 M $ Kredit → 5×-Leverage → 5 × 4.5/6 % = 22,5/30 %).

(6/20) (Ohne Hebel) halten Immobilien nur Schritt mit der Geldmengenausweitung

Bitcoin kann als absolut knappes Gut die Geldmengenwachstumsrate auch ohne Hebel übertreffen (CAGR > 50 % letzte Dekade).

Immobilien sind nur relativ knapp und oft künstlich verknappt; Bitcoin-Angebot ist fix bei 21 Mio. 

Zusätzlich profitiert bitcoin von steigender Produktivität.

(7/20) Immobilien: Relativ knapp, illiquide; Kaufnebenkosten, Haltekosten, Veräußerungskosten, Immobil.

Es gibt gesellschaftliches Vertrauen aufgrund der hist. Bedeutung & Steuervorteile in einigen Jurisdiktionen. Diese könnte es bald aber auch für Bitcoin geben.

Bitcoin: Absolut knapp, liquide, niedrige Transaktionsgebühren, fast keine Haltekosten (Anschaffungskosten für ein Hardware-Wallet vernachlässigbar, ca. $80), sicher und mobil. 

Risikofaktoren Immobilien vs. Bitcoin

Mobilität und politische Risiken: Bitcoin ist mobil, während Immobilien an einen festen Standort gebunden sind (Immobil).

Vorteile von bitcoin angesichts unsicherer politischer Lage, möglicher Beschlagnahmungen und Regulierungen im Vergleich zu Immobilien.

Fazit: Ja, bitcoin ist der überlegene Wertspeicher, aber Immobilien sind kulturell so tief im System verankert, dass die Frage lautet, wie man mit diesem Paradigmenwechsel umgeht und Bitcoin ins Immobilien-Management integriert.

(8/20) Menschen investieren in Immobilien, um Wert zu speichern und sie als Sicherheit für Kredite zu verwenden.

(9/20) Banken, Pensionskassen und Haushalte nutzen Immobilien als Sicherheit. Man muss Immobilien also nicht verkaufen, um Liquidität zu schaffen.

Bitcoin kann ein 10–20 Bio. $-Asset werden, ohne dass andere Assets verkauft werden müssen. Indem sich Menschen gegen Ihr bestehendes Vermögen Geld leihen, um dieses in bitcoin zu halten.

(10/20) Für Menschen, die ihre Immobilie nicht verkaufen möchten, gibt es eine Reihe von praktischen Strategien für die Integration von Bitcoin in Immobilien: 

– Instandhaltungsrücklagen in BTC 

– Refinanzierung für BTC-Kauf 

– Bitcoin in Projektfinanzierung integrieren 

– Mining 

Langlebige Effekte: bessere Renditen, höhere Beständigkeit und lebenswerter Wohnraum. 

Ich werde im Folgenden auch einige Modelle vorstellen, jedoch nicht, um die Zukunft zu beweisen, sondern um ein Gedankenmodell zu eröffnen.

(11/20) Jahresmieteinnahmen: 750.000 $

2024: 10 % in BTC: 80.000 $ → ~1,72 BTC in 2025.

Return heute: Mehr als 100% auf die Bitcoin-Instandhaltungsstrategie.

(12/20) Wirtschaftlichkeit der Refinanzierung von Immobilien zum Kauf von bitcoin. Sowohl über 5 und 10 Jahre übertrifft bitcoin Wohn – und Gewerbeimmobilien bei Weitem. Somit kann es sinnvoll sein, bei der nächsten Refinanzierung darüber nachzudenken, Kapital in bitcoin zu investieren. (Dies ist ein besonders günstiger Zeitpunkt!)

(13/20) Wirtschaftlichkeit der Refinanzierung von Immobilien zum Kauf von bitcoin II.

Immobilien werden mit Hebel gekauft. Auch bei dem Einsetzen von Fremdkapital ($1M in Immobilien vs $0.3M in bitcoin) übertrifft sowohl über 5 und 10 Jahre bitcoin Wohn – und Gewerbeimmobilien. (Dies ist ein besonders günstiger Zeitpunkt!)

(14/20) Auch bei einem ungünstigen Kaufzeitpunkt übertrifft bitcoin Wohn- und Gewerbeimmobilien, sowohl über 5 als auch über 10 Jahre. Somit kann es sinnvoll sein, bei der nächsten Refinanzierung darüber nachzudenken, Kapital in bitcoin zu investieren.

(15/20) Lediglich beim Immobilienkauf durch Fremdkapital bei einem unvorteilhaftem Kaufzeitpunkt ($1M in Immobilien vs $0.3M in bitcoin) übertrifft bitcoin Wohn – und Gewerbeimmobilien erst nach 10 Jahren. 

Fazit: Wenn man bei der nächsten Refinanzierung darüber nachdenkt, Kapital in bitcoin zu investieren, sollte man einen langen Haltehorizont mitbringen (die Kaufzeitpunkte sind wichtig!).  

PS: Die Modelle sollen nicht die “Zukunft beweisen”, sondern ein Gedankenmodell eröffnen.

(16/20) Bitcoin als Sicherheit in der Projektentwicklung:

These: Die Spekulation verlagert sich von Immobilien zu Bitcoin; Immobilienpreise nähern sich zunehmend dem Nutzwert an.

Um darauf zu reagieren, ist es sinnvoll, bitcoin in die Finanzierung von Immobilien zu integrieren, was auch dabei hilft, sich gegen Inflation und steigende Baukosten abzusichern.

Probiere das Modell aus: http://digitalrealestate.org

(17/20) Wie Bitcoin-Mining Immobilienbesitzern zugutekommen kann: 

Energie­kosten senken: Abwärme nutzen 

Objektwert steigern: OPEX ↓ → Bewertung ↑ 

Nachhaltigkeit: erneuerbare Energien nutzen 

Zusatz­einnahmen: BTC-Cashflow 

Nebeneffekt: Dezentralisierung der Hashrate!

(18/20) Was uns erwartet:

Bitcoin stabilisiert Immobilienwerte, eröffnet digitale Möglichkeiten und erschwinglichen Wohnraum.

Eigentümer können sich mit bitcoin re-kapitalisieren und gegen die Inflation absichern.

Wie das Internet den E-Commerce voranbrachte, eröffnet Bitcoin, als Netzwerk für den Austausch von Werten, neue Wachstumspfade für Immobilienbesitzer, deren Immobilien historisch als Wertspeicher dienten.

(19/20) Jeder braucht seine eigene „Bitcoin-Treasury“, insbesondere Immobilienbesitzer und Investoren. 

Denn als nahezu perfekter Wertspeicher ist bitcoin nicht nur digitales Gold, sondern eine digitale Immobilie. 

Letzteres spiegelt die Tatsache wider, dass Immobilien heute den größten und am häufigsten genutzten Wertspeicher der Menschheit darstellen.

Ihre Marktkapitalisierung (über 300 Billionen USD) sagt deutlich mehr über das langfristige Potenzial von Bitcoin aus als die von Gold (über 20 Billionen USD).

(20/20) Danke für Ihr Interesse! Mehr Insights & Strategien gibt’s im Newsletter – Link & QR-Code hier auf der Folie.

Ein besonderer Dank für die Unterstützung bei der Erstellung dieser Präsentation geht an
Darie Said & Imke Wedekind