Die Zukunft von Immobilien und Bitcoin

Im Oktober 2025 hatte ich die Freude, auf dem Bitcoin Forum Bayern zu sprechen.
In meinem Vortrag zeigte ich, wie Bitcoin die Rolle von Immobilien als Wertspeicher infrage stellt – und warum Bitcoin das Potenzial hat, die gesamte Kapitalstruktur der Immobilienwirtschaft zu verändern: von der Finanzierung über das Asset Management bis hin zu Architektur, Energieintegration und Mietdynamik.

Im Folgenden findest du die Videoaufzeichnung, das vollständige Transkript sowie die Präsentationsfolien.

Ich wünsche dir viel Freude und neue Erkenntnisse beim Eintauchen in das Thema.

Präsentationsfolien ansehen

Aufzeichnung der Keynote ansehen

Präsentations Transkript

„Hinweis: Dieses Transkript wurde leicht für Lesbarkeit redigiert (Füllwörter entfernt, Tipp-/Hörfehler korrigiert), ohne den Sinn zu verändern.“

Anmoderation:

Der nächste Sprecher, den ich mit Freude ankündigen darf, ist mein Freund Leon Wankum. Er ist wissenschaftlich sehr stark, kommt aus einer Familie aus dem Immobilienbereich und hat es geschafft, seine Leidenschaft für Bitcoin, seine wissenschaftliche Expertise und das Familiengeschäft zu verbinden. Er ist einer der internationalen Experten für das Thema Bitcoin & Immobilien und wird uns berichten, was Bitcoin mit Immobilien zu tun hat. Bitte begrüßt mit mir: Leon Wankum.

Leon Wankum:

Vielen Dank, Joe. Danke für die Einladung und die großartige Organisation an dich, an Andreas und das gesamte Team.
Ich spreche heute über die Zukunft von Bitcoin und Immobilien – dem schnellst wachsenden Wertspeicher der Welt und dem größten Wertspeicher der Welt.

Kurz zu mir

Ich habe die letzten zehn Jahre in der Projektentwicklung verbracht: die ersten fünf Jahre aktiv auf der Baustelle. Ich habe die Phasen 1 bis 4 (Planungsphase) und 5 bis 9 (Bauphase) begleitet. In dieser Zeit habe ich verstanden, dass das Bitcoin-Netzwerk nicht nur ein Transaktionsnetzwerk ist, sondern dass Bitcoin selbst nahezu perfektes Geld darstellt. Das wirkt sich auf die Art und Weise aus, wie wir Werte speichern – und damit ist die Immobilie als größter Wertspeicher der Welt primär betroffen.
In den letzten vier Jahren habe ich daran gearbeitet, Bitcoin in die Kapitalstruktur der Immobilie zu integrieren und Geschäftsprozesse durch Bitcoin zu verbessern.

Warum Immobilien so beliebt wurden

Wenn wir schauen, wo heute das monetäre Premium – also ein großer Teil des weltweiten Vermögens – liegt, dann nicht im Geld. Fiat-Währungen wie der Euro sind schlechte Wertspeicher, weil die Ausweitung der Geldmenge die Kaufkraft einzelner Geldeinheiten senkt. Wir werden so zum Investieren gezwungen – Immobilien wurden weltweit zum beliebtesten Sparvehikel.
In Deutschland besitzen rund 45 % der Menschen eine eigengenutzte Immobilie, und 55 % halten den Hauptteil ihres Vermögens in Immobilien. Gleichzeitig sinkt die Eigenheimquote seit 2011, und Aktienbesitz ist weniger verbreitet als z. B. in Nordamerika – das verstärkt die negative Wirkung der Preisinflation.

Seit dem 15. August 1971 (Nixon-Schock: Auflösung des Dollar-Gold-Bezugs und damit des Systems fester Wechselkurse) ist die Geldmenge (M2) in den USA durchschnittlich um ca. 7 % pro Jahr gewachsen. Wohnimmobilien folgten langfristig mit ca. 5,6 %, Gewerbeimmobilien mit ca. 4 % – nicht, weil sie „real“ teurer wurden, sondern weil die Maßeinheit (Fiat-Geld) an Wert verlor. In Gold gemessen sind Immobilien seit 1971 nicht real gestiegen.
Phasen wie 2008 und aktuell zeigen zudem: Trotz Geldmengenausweitung können Immobilienpreise fallen – ein Zeichen wirtschaftlicher Verwerfungen.

Wert ist subjektiv

Entgegen der verbreiteten Meinung gibt es keinen „intrinsischen“ Wert von Immobilien, nur weil sie Einkommen generieren. Wert ist subjektiv – das hat Carl Menger (1871) in seiner Grenznutzentheorie gezeigt.

Beispiel:
Stellt euch vor, ihr seid in der Wüste, kurz vor dem Verdursten. Vor euch liegen ein Diamant und ein Liter Wasser.
Wofür würdet ihr mehr bezahlen?

Die meisten würden sich für das Wasser entscheiden. Das zeigt: Dinge haben den Wert, den wir ihnen zuschreiben, je nach Situation und Zweck.
Der Diamant ist im Überfluss von Wasser begehrt – in der Wüste aber wertlos.
Wert entsteht also nicht aus dem Gegenstand selbst, sondern aus seinem Nutzen für den Menschen im jeweiligen Moment.

So ist es auch bei Immobilien, Gold oder Bitcoin: Ihr Wert ergibt sich aus der subjektiven Einschätzung und dem individuellen Nutzen, nicht aus einer vermeintlich objektiven Eigenschaft.

Bitcoin als nahezu perfektes Geld

Geld muss als Wertspeicher funktionieren, sonst wird es nicht als Tauschmittel akzeptiert. Knappes Geld hält man, weil Güter relativ billiger werden. Bitcoin ist absolut knapp und sicher, daher steigt die Nachfrage – nicht wegen eines „intrinsischen Wertes“, sondern weil es Wertspeicherung ermöglicht.

In Bitcoin gemessen brechen Immobilienpreise stärker ein, weil Bitcoin knapper ist. 2016 kostete eine US-Wohnimmobilie im Schnitt rund 1.000 BTC, heute etwa 6 BTC. Langfristig dürfte der Immobilienpreis in Bitcoin gegen null tendieren (bei kurzfristiger Volatilität möglich auch Zwischenerholungen).
Daraus folgt: Bitcoin ist als Wertspeicher der Immobilie überlegen. Immobilien wurden historisch zum Wertspeicher, weil es keine bessere Alternative gab – vor Bitcoin.

Immobilien vs. Bitcoin – Vergleich

In fast allen Kriterien ist Bitcoin der Immobilie überlegen; Ausnahmen im heutigen Fiat-Paradigma sind Kreditsicherheit, Hebelung und laufendes Einkommen.
Das wird sich ändern, wenn Banken Bitcoin als Sicherheiten akzeptieren und Beleihung erleichtern. Seit 31.12.2024 gilt in den USA der Kaufkraftzugewinn aus Bitcoin buchhalterisch als Einkommen – Unternehmen wie MicroStrategy weisen dadurch hohe „Einkommen“ aus, was sich z. B. in Quartalsberichten niederschlägt.

Kombination statt Entweder-Oder

Die Digitalisierung von Wert (Bitcoin) ist vergleichbar mit der Digitalisierung von Information (Internet). So wie wir heute primär digital kommunizieren, werden wir künftig nicht mehr Land/Immobilien als Wertspeicher nutzen, sondern Bitcoin.
Gleichzeitig bleibt Wohnen essenziell – daher ist die Kombination sinnvoll: Bitcoin als Wertspeicher + Immobilie für Nutzung.

In der Kapitalstruktur Immobilie profitieren mehrere Akteure:

• Mieter: Hält der Entwickler Bitcoin, muss er Mieten weniger stark anheben; steigende Kaufkraft erleichtert Mietzahlungen (auch in Bitcoin denkbar).
• Eigenheimbesitzer: Sparen in Bitcoin kann das Eigenkapital für den Kredit aufbauen.
  Denkmodell: Kaufpreis 1 Mio. €, Bank finanziert 900 Tsd. €; 100 Tsd. € werden zusätzlich in Bitcoin (z. B. Multisig) gehalten; der Wertzuwachs bedient anteilig die Zinsen. (Ein theoretisches, entstehendes Modell – erste Anbieter gibt es in den USA.)
• Banken: Beimischung von Bitcoin in die Immobilienfinanzierung kann Kreditausfallrisiken reduzieren (Bitcoin als Absicherung).
• Entwickler: Schutz vor Inflation und vor Abfluss des monetären Premiums aus Immobilien hin zu Bitcoin; potenziell bessere Performance.

Zusätzlich spannend:

• Instandhaltungsrücklagen in Bitcoin schützen vor Kosteninflation.
• Mining-Integration: Nutzung von Abwärme, Monetarisierung von regenerativen Energieüberschüssen (PV/Wind) durch Mining als „Batterie“.
• Liquidität & Mobilität: Mit Bitcoin kann man grenzenüberschreitend Werte bewegen – mit einer Immobilie nicht.

Modellgedanke für Entwickler

Wir haben ein Gedankenmodell gebaut (QR-Code im Vortrag): Bei einem 10-Jahres-Horizont und 10 Mio. € Gesamtinvest wird bei 20 % Bitcoin-Beimischung der Portfoliowert (modellabhängig, Power-Law-Annahme) nach zehn Jahren etwa 27–34 Mio. €; davon ca. 17 Mio. € Immobilie und 10–17 Mio. € Bitcoin. Das illustriert, warum Bitcoin als Spartechnologie der Immobilie überlegen ist – und warum Beimischung Sinn ergibt.

Sozioökonomische Wirkung

Wenn Spekulation weg von Immobilien hin zu Bitcoin wandert, können Wohnkosten entlastet werden. Kapitalstrukturen lassen sich neu denken, Wohnraum wird erschwinglicher – vor allem für diejenigen, die Bitcoin halten. Bitcoin setzt dabei Selbstverantwortung voraus.

Ausblick & Schluss

Aus meiner Erfahrung sind Architekt:innen oft gestresst, weil Kostensteigerungen Visionen zerstören (besonders 2021–2024). Langfristig wird Bitcoin-Urbanismus unser Verständnis vom Bauen verändern – schwer vorherzusagen, aber mit Potenzial.
Wer tiefer einsteigen möchte: Mein Newsletter auf Substack (Bitcoin, Immobilien, Philosophie, Ethik). Außerdem arbeite ich an meinem Buch „Digital Real Estate“ (erscheint voraussichtlich Q2 nächstes Jahr).
Vielen Dank für eure Aufmerksamkeit!